Droit
immobilier

Il est indéniable qu'un procès coûte cher, comme il est indéniable qu'il est parfois inévitable.

Les riches n'ont pas de difficultés, ils sont riches.

Les pauvres n'ont pas de difficultés, ils ont le bénéfice de l'aide juridictionnelle.

Mais pour tous les autres, c'est-à-dire les célèbres classes moyennes, s'adresser à justice coûte cher.

Surtout en matière immobilière quand une expertise est ordonnée.

Précisons ici que les cabinets d'avocats facturent eux-mêmes leurs prestations en fonction des charges qui sont les leurs et qu'il n'y a, en conséquence, guère d'espoirs de réduction des coûts de ce côté.

C'est bien la raison pour laquelle celui qui pense que dans l'avenir il aura un procès à engager, ou risque d'en subir un, aura finalement tout intérêt à souscrire un contrat de protection juridique.

Cela lui permettra de régler tout ou partie, des honoraires de son avocat.

Et, bien sûr, il est utile de rappeler que l'assuré a le choix de son avocat.

Dans un arrêt du 17 décembre 2020 (18 -24823), la Cour de cassation confirme un arrêt d’appel qui avait estimé que les violences continues commises par le fils d’une locataire à l’encontre des employés d’un bailleur social et réitérées après condamnation constituaient des manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombant au preneur et aux personnes vivant sous son toit.

Peu importe le lieu de commission des violences dès lors que les victimes sont des agents du bailleur. La gravité des troubles justifie la résiliation du bail.

Jurisprudence utile pour les bailleurs professionnels !

L’ordonnance portant réforme du droit des contrats a été publiée au Journal Officiel.

Ses dispositions sont entrées en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, hormis deux ou trois dispositions.

Désormais, le juge pourra intervenir dans la vie du contrat.

Par exemple l’article 1195 dispose :

« Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat sont qu’au contractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la négociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elle détermine, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe. »

Par ailleurs et a contrario, une partie pourra mettre fin à un contrat de manière unilatérale.

L’article 1226 dispose :

« Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’exécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit leur prouver la gravité de l’inexécution »

Sans aller jusque-là on relève, par exemple que l’article 1223 dispose :

« Le créancier peut, après mise en demeure, accepter une inexécution imparfaite du contrat et solliciter une réduction proportionnelle du prix. S’il n’a pas encore payé, le créancier notifie sa décision de réduire le prix dans les meilleurs délais »

Peut-être le lecteur se dira-t-il que cela ne concerne que les nouveaux contrats ?

Mais, souvent les rapports contractuels sont régis par la tacite reconduction.

La tacite reconduction n’est pas la continuation d’un contrat, cela c’est la prorogation.

La tacite reconduction, c’est l’avènement d’un nouveau contrat à durée indéterminée.

En matière de bail, par exemple que de questions à se poser :

• l’article 1195 est-il applicable en cas de sous-évaluation ?
• Un locataire pourra-t-il accepter un logement indécent en notifiant une réduction du prix du loyer ?

Bien sûr, l’ordre public veille.

Cependant il ne sera pas inutile d’effectuer une petite révision de ses contrats en cours au regard de la réforme intervenue.