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VALON & PONTIER Avocats à Marseille

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Publié le 22/12/2020

 

 

Il va être déposé à l’Assemblée nationale un « Projet de loi nº 3714 instituant un régime pérenne de gestion. des urgences sanitaires » 

Bien sûr, en procédure accélérée…

l’exposé des motifs évoque les articles 1 à 5 mais se tait CURIEUSEMENT sur l’article 6 dont la lecture ne peut qu’inquiéter si l’on est encore soucieux des menées call client for libertés publiques dans ce pays.

Il dit ceci :

« Le Premier ministre peut également, par décret pris sur le rapport du ministre chargé de la santé, prendre aux seules fins de garantir la santé publique les mesures suivantes :

« 1° Réglementer ou interdire la circulation des personnes et des véhicules et réglementer l’accès aux moyens de transport et les conditions de leur usage ;

« 2° Interdire aux personnes de sortir de leur domicile, sous réserve des déplacements strictement indispensables aux besoins familiaux ou de santé ;

« 3° Ordonner la fermeture provisoire et réglementer l’ouverture, y compris les condit...


Publié le 13/12/2020

Il faut, dans la rédaction des baux, veiller à la précision car, en matière de justice, il est dangereux de penser que ce qui va sans dire est réalité jurisprudentielle.

Ainsi un bail commercial obligeait-il le preneur à rembourser au bailleur la part afférente aux locaux loués dans la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Une cour d’appel avait estimé que celle-ci étant incluse dans la taxe foncière, le preneur devait rembourser au bailleur le montant de cette taxe foncière.

Mais, la Cour de cassation dans un arrêt du 24 septembre 2020 a estimé que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe foncière étant deux impositions distinctes, le transfert sur le preneur de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’impliquait pas qu’il devait rembourser au bailleur la taxe foncière.

Et le bail en question ne mentionnant pas ce transfert, le preneur n’était pas tenu du paiement de la taxe foncière.

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Publié le 27/11/2020

 

Une société commerciale tombe en liquidation judiciaire.

Elle est propriétaire d’un bien immobilier donné en location à usage d’habitation.

Le liquidateur, pour procéder aux opérations de liquidation des immeubles dont la société propriétaire saisit le juge-commissaire pour obtenir la résiliation du bail d’habitation sur le fondement de l’article L 641-11-1, IV du code de commerce.

Celui-ci prévoit , s’agissant du cocontractant de la personne liquidation :

IV. - A la demande du liquidateur, lorsque la prestation du débiteur ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent, la résiliation est prononcée par le juge-commissaire si elle est nécessaire aux opérations de liquidation et ne porte pas une atteinte excessive aux intérêts du cocontractant.

Mais les règles de la loi du 6 juillet 1989 concernant la résiliation doivent-elles recevoir application ?

On sait que la vente du bien justifie la résiliation du bail avec le respect d’un préavis de six mois. Cela suppose la délivrance d’...


Publié le 15/11/2020

 

 

 

L’épuisement au travail vient de ce que celui-ci, souvent ne permet plus la rêverie créatrice.

Plutôt que des DRH, il faut des bureaux de l’onirisme

 

"  Enlevez les rêves, vous assommez l'ouvrier.

Négligez les puissances oniriques du travail, vous diminuez,

vous anéantissez le travailleur.

 

Chaque travail a son onirisme,

chaque matière travaillée apporte ses rêveries intimes.

Le respect des forces psychologiques profondes

doit nous conduire à préserver de toute atteinte

l'onirisme du travail.

On ne fait rien de bon à contre-cœur,

c'est à dire à contre-rêve.

 

L'onirisme du travail est la condition même

de l'intégrité mentale du travailleur.

 

Ah ! vienne un remps où chaque métier aura

son rêveur attitré, son  guide onirique,

où chaque manufacture aura son bureau poétique !

La volonté est aveugle et bornée qui ne sait pas rêver.

Sans les rêveries de la volonté,

la volonté n'est pas vraiment une force humaine,

c'est une brutalité. "

 

Ecrit en 1947

Gaston Bachelard - José Corti

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Publié le 06/11/2020

Lors de la construction d’un immeuble vendu par lots en l’état futur d’achèvement, le constructeur modifie l’emplacement d’un ascenseur ce qui entraîne une diminution de surface d’un appartement vendu à l’un des copropriétaires.

Celui-ci engage alors une procédure à l’encontre du constructeur mais également à l’encontre du syndicat des copropriétaires lequel est tenu, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 du défaut d’entretien et du vice de construction des parties communes.

Il estimait en effet que constituait, à l’égard du syndicat un vice de construction la modification de l’aménagement des parties communes, rendu nécessaires par un défaut de conception des parties communes, entraînant la réduction de la superficie d’une partie privative.

Mais le syndicat est tenu du vice de construction au sens propre.

Aussi la Cour de cassation dans un arrêt du 9 juillet 2020 (19-12256) rappelle-t-elle que la ...


Publié le 05/10/2020

Les personnes physiques de bonne foi en difficulté financière peuvent bénéficier des mesures de protection que permet le traitement des situations de surendettement.

Celui-ci peut conduire à un échelonnement des dettes voire à un effacement de celles-ci.

Cependant ce traitement est donc ouvert aux personnes de bonne foi et un contentieux existe sur cette notion.

Ainsi, par un arrêt du 4 juin 2020 la Cour de cassation rappelle-t-elle que des locataires qui ne paient pas leur loyer malgré le rétablissement de la location logement et la suspension du paiement de leurs dettes, entraînant par la même l’aggravation de leur endettement ne peuvent être considérés comme étant de bonne foi.


Publié le 23/09/2020

Dans un arrêt du 22 septembre 2020 la cour de justice de l’Union européenne juge qu’une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d’un local destiné à l’habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile est conforme au droit de l’Union

La lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée constitue en effet une raison impérieuse d’intérêt général justifiant une telle réglementation.


Deux sociétés propriétaires chacune d’un studio situé à Paris avaient proposé ces studios à la location sur un site Internet, sans autorisation préalable des autorités locales et de manière répétée, à des fins de locations de courte durée à l’usage d’une clientèle de passage.

Le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris puis, par la suite, la cour d’appel de Paris ont, sur le fondement du code de la construction et de l’habitation français, condamné les deux propriétaires au paiement d...


Publié le 07/09/2020

Petit rappel en ce temps de rentrée:


Quand une assemblée générale vote des travaux et en fixe le montant, le syndic qui règle aux entreprises des sommes supplémentaires sans une nouvelle décision de l’assemblée commet une faute, et sa responsabilité sera retenue, la dépense supplémentaire pouvant alors être mise à sa charge.

Cela bien sûr s’il n’y a pas ultérieurement ratification par l’assemblée générale.


Par ailleurs si le syndic peut à l’occasion de travaux ne rentrant pas dans la gestion courante solliciter des honoraires spécifiques, c’est à la condition que ces honoraires soient votées lors de l’assemblée décidant des travaux et fassent l’objet d’une résolution distincte.

(Cour d’appel de Paris pôle 4 chambres 2, 20 janvier 2020)


Publié le 28/07/2020

Un bailleur social fait constater la résiliation du bail conclu avec un locataire qui est expulsé.

Cependant un arrêt définitif prononce la nullité de la procédure d’expulsion et ordonne la réintégration du locataire.

Le bailleur n’obtempère pas et loue le logement à un tiers.

Le locataire évincé agit en expulsion du nouveau locataire et en réintégration forcée.

Une cour d’appel statuant en référé condamne le bailleur social à faire libérer le logement nouvellement occupé pour permettre la réintégration de l’ancien locataire, au motif du trouble illicite caractérisé par la relocation.

Dans un arrêt du 12 décembre 2019 (18 – 22410) la Cour de cassation estime en revanche que le fait que le logement été loué un tiers aurait dû conduire la Cour d’appel à déduire l’impossibilité de procéder à la réintégration de l’occupant initial.

L’impossibilité matérielle ou juridique empêche celle-ci.

Il est donc pas possible d’envisager la réintégration dans un logement loué un tiers.

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Publié le 19/06/2020

Il est bien sûr tout à fait faux de dire que les compagnies d’assurances cherchent par tous les moyens à refuser leur garantie.

Un syndic de copropriété, dont le mandat s’achevait, n’avait pas convoqué l’assemblée des copropriétaires et avait été désigné judiciairement administrateur provisoire de la copropriété à la demande de l’un des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires s’est donc vu prélever des honoraires d’administration judiciaire provisoire et le nouveau syndic, désigné ultérieurement, a engagé une action en responsabilité contre le précédent syndic pour avoir omis de convoquer l’assemblée générale.

Un jugement de condamnation intervient, mais l’ancien syndic tombe en liquidation judiciaire et une action est donc alors conduite à l’encontre de son assureur afin d’obtenir le montant des condamnations.

L’assureur va alors soutenir la faute intentionnelle dolosive du syndic en estimant que celui-ci avait agi volontairement pour se faire désigner comme administrateur...


Publié le 20/05/2020

Un locataire commercial, dans un centre commercial soumis au statut de la copropriété, engage une procédure à l’encontre de son bailleur en indemnisation de son préjudice né du mauvais état du centre commercial ainsi que d’une difficulté liée au chauffage dans son local.

En appel le bailleur avait été condamné à indemniser le locataire de la perte de clientèle occasionnée par le défaut de mise à disposition et d’entretien des locaux, notamment.

Dans un arrêt du 23 janvier 2020 (18 -19051) la Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur en relevant que celui-ci n’avait pas employé des efforts suffisants pour mettre fin au dysfonctionnement du chauffage commun, non seulement dans le local loué mais encore dans les parties communes, non plus qu’aux infiltrations constatées dans le plafond du local et le parking commun et au défaut de sécurité qui avait affecté le centre commercial depuis plus de 10 ans.

Elle relève que le bailleur avait manqué à ses obligations en ne procédant pas ...


Publié le 24/04/2020

 

Une nouvelle ordonnance en matière immobilière est intervenue le 22 avril 2020.

Les contrats de syndics devant être renouvelés jusqu’au 30 juin sont prolongés jusqu’à la prochaine assemblée générale. L’ordonnance précise que cette assemblée générale qui devra se tenir dans les 8 mois à compter de la fin de l’urgence sanitaire

L’ordonnance prolonge également les mandats des conseils syndicats dans les mêmes conditions.

La rémunération du syndic sera forfaitaire, calculée au prorata sur la base du contrat précédent.

Elle  élargit la suppression du mois supplémentaire pour l’instruction des autorisations de travaux et des autorisations d’ouverture en matière de sécurité incendie et d’accessibilité des établissements recevant du public (ERP) et des immeubles de grande hauteur (IGH), ainsi que les autorisations de division d’immeubles.

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Publié le 06/04/2020

L’article 1733 du Code civil dispose que le locataire répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve, notamment, que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure.

Au cours d’une nuit, un incendie avait détruit un bâtiment donné en location.

L’assureur du propriétaire avait actionné l’assureur de la société locataire en indemnisation des dommages subis.

Une Cour d’appel avait estimé que la responsabilité du locataire n’était pas établie puisque l’article 1733 devait recevoir application et qu’il s’agissait d’un incendie criminel.

Ainsi, la Cour d’appel avait estimé que l’incendie d’origine criminelle provoqué par une personne non identifiée constituait un cas de force majeure exonérant la société locataire de la présomption de responsabilité pesant sur elle.

Mais dans un arrêt du 19 décembre 2019 (18 – 24012) la Cour de cassation relève que l’incendie avait pris naissance dans un container à ordures se trouvant à proximité de la façade du bâtiment loué et que, dès lors, l’ex...


Publié le 30/03/2020

Il avait été annoncé, devant la gravité de la situation actuelle, s’agissant des plus petites entreprises que « les factures d’eau, de gaz ou d’électricité ainsi que les loyers devront être suspendus ».

Est donc intervenue l’ordonnance relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19

Les bénéficiaires de la possibilité de suspension sont « les personnes physiques et morales de droit privé exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité mentionné à l’article 1er de l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 susvisée » et (sous réserve de la production d’une attestation de l’un des mandataires de justice) « celles qui poursuivent leur activité dans le cadre d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire ».

c’est un décret qui déterminera les critères d...


Publié le 26/03/2020

La question se posait du sort du mandat de syndic de copropriété qui expirait alors que ne pouvait se tenir l’assemblée devant le renouveler du fait de la période de confinement.

La Chancellerie avait évoqué l’idée inadéquate de l’administration provisoire.

Cependant une ordonnance publiée ce jour donne une autre solution qui est celle-ci :

Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.

Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’a...


Publié le 20/03/2020

 

« Prisonniers de dogmes qu’ils savaient périmés, de programmes qu’ils avaient renoncé à réaliser, les grands partis unissaient, fallacieusement, des hommes qui, sur les grands problèmes du moment — on le vit bien après Munich — s'étaient formé les opinions les plus opposées. Ils en séparaient d'autres, qui pensaient exactement de même. Ils ne réussissaient pas, le plus souvent, à décider de qui serait au pouvoir. Ils servaient simplement de tremplin aux habiles, qui se chassaient l'un l’autre du pinacle. »


« Le monde appartient à ceux qui aiment le neuf. C'est pourquoi, l'ayant rencontré devant lui, ce neuf, et incapable d'y parer, notre commandement n'a pas seulement subi la défaite ; pareils à ces boxeurs, alourdis par la graisse, que déconcerte le premier coup imprévu, il l'a acceptée. »« Le pis est que cette paresse de savoir entraîne, presque nécessairement, à une funeste complaisance envers soi-même. »


« J'appartiens à une génération qui a mauvaise conscience. »

« Paresseusem...


Publié le 04/03/2020

Dans un arrêt du 4 mars 2020 (19-13316) , la Cour de cassation a décidé de requalifier en contrat de travail la relation contractuelle entre la société Uber et un chauffeur. En effet, selon elle,  lors de la connexion à la plateforme numérique Uber, il existe un lien de subordination entre le chauffeur et la société. Dès lors, le chauffeur ne réalise pas sa prestation en qualité de travailleur indépendant mais en qualité de salarié.

Il s’agissait de savoir si Lorsqu’il réalise une prestation pour Uber, un chauffeur, inscrit au registre des métiers comme travailleur indépendant, est-il lié par un lien de subordination avec cette société, situation de nature à justifier la requalification de la relation contractuelle en contrat de travail ?

Dans son communiqué La réponse de la Cour de cassation est celle-ci

« Les critères du travail indépendant tiennent notamment à la possibilité de se constituer sa propre clientèle, la liberté de fixer ses tarifs et la liberté de définir les conditio...


Publié le 28/02/2020

Un pavillon, en proche banlieue parisienne, se trouve être devenu, à la suite de travaux, mitoyen d’un immeuble collectif de quatre étages, d’une architecture moderne et disparate le dominant de toute sa hauteur et dont huit balcons donnent sur lui.

L’ombre portée par l’immeuble collectif prive la maison et le jardin de vue, de lumière et d’ensoleillement de façon anormalement importante même dans un milieu urbain ou en voie d’urbanisation.

La nouvelle construction crée une promiscuité désagréable et provoque une moins-value importante évaluée par une Cour d’appel à la somme de 80 000 € de dommages-intérêts au titre du trouble de voisinage.

Cette décision est confirmée par la Cour de cassation dans un arrêt du 7 novembre 2019 (18-17267).

Mais il s’agit là d’une situation particulière puisqu’il est relevé un trouble anormalement important, la construction d’un immeuble en zone urbaine ou en voie d’urbanisation n’étant pas en général considéré comme un trouble anormal, même s’il génèr...


Publié le 20/02/2020

Des personnes propriétaire d’une parcelle dans le périmètre d’une association syndicale libre ont assigné celle-ci pour voir annuler une assemblée générale et, subsidiairement, une décision de celle-ci.

Cela au motif qu’un devis de travaux n’était pas joint à la convocation à l’assemblée générale qui devait les voter.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait annulé cette décision en relevant que la convocation ne contenait pas tous les renseignements nécessaires et notamment le devis des travaux qui n’étaient pas joints.

Dans un arrêt du 14 novembre 2019 (18 – 22739) la Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel au motif  que seuls les statuts définissent les règles de fonctionnement de l'association syndicale libre.

La cour d'appel, qui a ajouté une condition que ceux-ci ne prévoyaient pas n’avait pas à le faire ; son arrêt est donc cassé.

Une ASL n’est pas un syndicat des copropriétaires et les dispositions imposant de joindre un certain nombre de pièces à la convocation à ...


Publié le 07/02/2020

Un règlement de copropriété prévoit que le sol des jardins fait partie des choses communes mais la jouissance en est réservée aux propriétaires des appartements qui ont accès à ces jardins et qui ne peuvent édifier aucune construction même légère.

Il vient à l’idée d’un copropriétaire, ayant la jouissance d’un jardin, de procéder à l’abattage d’un micocoulier d’une hauteur de 20 m.

Des copropriétaires exercent un recours à son encontre afin d’obtenir la remise en état des lieux et l’implantation d’un arbre de haute futaie identique à celui qui avait été abattu sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Leur action a été déclarée recevable, qui visait à faire sanctionner cette atteinte aux parties communes, après cependant avoir informé procéduralement le syndic comme le requiert l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Ensuite la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 2 octobre 2019 (RG 16 / 14695) a considéré que le droit de jouissance d’un jardin partie commu...


Publié le 27/01/2020

 

 

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a créé dans la loi du 10 juillet 1965 traitant de la copropriété un nouvel Article 17-1 AA applicable au 1er juin 2020 qui dispose que :

« tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.

L’assemblée générale était jusqu’ici convoquée par le syndic ou par le président du conseil syndical ou un copropriétaire dans les hypothèses des articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967.

Elle pouvait bien alors l’être également par un des copropriétaires depuis 2015 en l’absence de syndic

L’ordonnance vient donc permettre un copropriétaire de demander au syndic la convocation et la tenue à ses frais d’une assemblée générale spécifique à une question le concernant.

L’ordre du jour devra seulement traiter de cela car à défaut les frais de convocation de l’assemblée ne pourraient être considéré...


Publié le 10/01/2020

Des décrets ont été publiés dans le courant du mois de décembre en matière de procédure civile avec une application au 1er janvier.

Ils sont source de grandes difficultés d’interprétation et paraissent créer des obligations difficilement compréhensibles pour un esprit pratique.

Cependant, dans la pratique du contentieux immobilier, locatif comme de copropriété, quelques rapides observations s’imposent d’urgence :

 

        Quand l’avocat intervient pour le demandeur ou le défendeur, il est nécessaire que lui soit communiqué l’état civil complet de la personne qu’il représente, et s’il s’agit d’une personne morale la forme, le numéro d’inscription au registre du commerce, l’identité du représentant légal…

Ces précisions sont mentionnées désormais dans les assignations et conclusions, à peine de nullité ou parfois d’irrecevabilité selon le domaine d’application.

Notamment par exemple, en cas de gestion d’immeuble, il faudra bien mentionner l’identité complète de la personne gérée.

 

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Publié le 02/01/2020

J’ai ouvert ce matin l’application e-barreau et j’ai pu constater que pour la Chancellerie les tribunaux de grande instance existaient toujours…

j’avais cru comprendre qu’ils étaient pourtant supprimés et qu’ils étaient devenus tribunaux judiciaires.

C’est un symbole simple de l’impréparation de cette nouvelle réforme qui nous tombe dessus sans avoir été réfléchie dans la durée et sans concertation aucune avec les acteurs professionnels.

Réforme née dans la tête de hauts magistrats qui n’ont plus tenu d’audience peut-être depuis des décennies.

L’un des buts de cette réforme est, une fois de plus, de limiter l’accès à la justice pour des raisons économiques et financières.

Il est inutile ici de rabâcher l’idée qu’en démocratie plus le champ d’action du juge est étendu, plus la place faite à l’avocat est grande, plus la notion de séparation des pouvoirs fondatrice de l’idée démocratique est respectée.

Probablement cette idée est-elle devenue désuète, ce qui annonce les démocratures à ...