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VALON & PONTIER Avocats à Marseille

Si vous avez des commentaires...

Publié le 23/12/2019

Noël arrive mais vous n’avez pas fait tous vos cadeaux.

Vous vous demandez encore ce que vous allez pouvoir offrir à votre père, à votre fille…

Le législateur a pensé à vous ; vous savez combien il distribue, année après année, de fabuleux cadeaux.

Ainsi, il y avait eu la loi ELAN, mais il avait pensé aux rennes du Père Noël, c’était la loi RENNE.

Et, même si ce n’est pas à proprement parler le législateur puisqu’il s’agit d’une ordonnance, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 traitant du conseil syndical vous donne désormais la possibilité de faire un joli cadeau.

Car, dans sa composition, il peut maintenant y avoir non seulement les copropriétaires, mais encore leurs ascendants ou leurs descendants.

Vous pourrez donc offrir pour Noël une place au conseil syndical de votre copropriété.

Imaginez combien ce cadeau va être accueilli avec enthousiasme !

Pour  votre belle-mère, ce sera la prochaine réforme !

...

Publié le 03/12/2019

Imaginez un syndic de copropriété généreux et altruiste, comme il y en a tant.

Ainsi, il avancerait des fonds à une copropriété dont il demanderait ensuite le remboursement.

Hélas, la Cour de cassation lui rappellerait que le fait pour un syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires constitue une faute sanctionnée par la non-restitution de ce solde.

C’est ce que dit un arrêt du 4 juillet 2019 (17- 27743).

En effet la loi du 10 juillet 1965 dans son article 18 dans sa rédaction actuelle dispose aujourd’hui qu’à l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29 –1 et 29 –11 le syndic de copropriété ne peut pas avancer des fonds aux copropriétaires.

Et donc, si la loi ne lui permet pas, il ne pourra pas demander le remboursement.

...

Publié le 28/11/2019

Inquiète de l’état de son immeuble une copropriétaire intervient pour obtenir un arrêté de péril, lequel rend obligatoire un certain nombre de travaux.

Puis, elle s’oppose aux résolutions de l’assemblée générale visant à la mise en application des travaux rendus obligatoires.

Un autre copropriétaire assigne dès lors le syndicat afin d’obtenir sa condamnation à réaliser les travaux et assigne la copropriétaire en question en dommages et intérêts pour abus de minorité.

Celui-ci est un abus de droit qui engage la responsabilité civile de son auteur pouvant ouvrir droit à l’allocation de dommages et intérêts par exemple en refusant d’autoriser la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble dont l’exécution a été ensuite rendue plus onéreuse.

Le demandeur estimait donc que la copropriétaire qui avait sollicité un arrêté de péril imposant au syndicat l’obligation de réaliser des travaux urgents et obligatoires puis qui s’opposait à la réalisation des travaux qu’elle...


Publié le 12/11/2019

Le copropriétaire victime doit participer au paiement de son indemnisation :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Une SCI se plaint de désordres provenant des parties communes et lance donc une procédure contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir sa condamnation à exécuter les travaux de réfection nécessaires et pour être indemnisé de son préjudice.

Elle demande également à ne pas participer au paiement des sommes allouées au titre du préjudice pour être la victime.

Une cour d’appel lui avait donné raison.

Dans un arrêt du 20 juin 2019 (18 – 12714) la Cour de cassation rappelle cependant que la charge des indemnités pour préjudice personnel alloué à un copropriétai...


Publié le 22/10/2019

Le juge veille à l’égalité des armes.

Dans le cadre d’une location commerciale, Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais de l'article L. 145-9.

Les baux commerciaux en effet ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois avant par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par huissier, et à défaut le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Un locataire avait adressé un congé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 18 mai 2013 pour le 31 décembre 2013.

Il a ensuite régularisé un congé par acte extrajudiciaire le 20 décembre 2013 pour le 30 juin 2014.

Une décision de première instance l’avait donc condamné au paiement des loyers des deux premiers trimestres 2014.

Mais la cour d’appel de Reims dans un arrêt du 12...


Publié le 27/09/2019

Dans un arrêt du 23 mai 2019 (18 – 14212), la Cour de cassation juge que la clause d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu'en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l'acquéreur par une lettre du maître d'oeuvre, la livraison du bien vendu sera retardée d'un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l'organisation générale du chantier n'a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n'est pas abusive


Publié le 20/09/2019

Dans une décision du 20 septembre 2019, le Conseil constitutionnel a été conduit à statuer sur une QPC relative au recours à la visioconférence qui pourrait être imposée à un détenu.

Le requérant avait soutenu, dans sa critique de l’article 706 – 71 du code de procédure pénale en son troisième alinéa, que faute de prévoir que le détenu qui avaient déposé une demande de mise en liberté puisse s’opposer à ce que son audition devant la chambre de l’instruction ait lieu par visioconférence, il y aurait atteinte aux droits de la défense et au droit, en matière de détention provisoire , de comparaître physiquement devant son juge.

Le Conseil constitutionnel estime qu’en matière criminelle, en application de l’article 145 – 2 du code de procédure pénale, la première prolongation de la détention provisoire peut n’intervenir qu’à l’issue d’une durée d’une année et qu’il en résulte qu’une personne placée en détention provisoire pourrait se voir privée, pendant une année entière, de la possibi...


Publié le 09/09/2019

Un propriétaire avait réclamé en justice l’expulsion de personnes qui occupaient son terrain avec des caravanes.

Cette expulsion avait été ordonnée par le juge des référés de la cour d’appel.

Les personnes expulsées avaient introduit un pourvoi en cassation sur le fondement de l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si l’expulsion sollicitée n’était pas, dans ses conséquences, disproportionnée par rapport au trouble de jouissance alléguée par les propriétaires.

C’est un argumentaire que les personnes publiques connaissent car il est utilisé par les justiciables et parfois accueilli par la justice

Mais, s’agissant d’une personne privée, la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juillet 2019 rappelle que l'expulsion étant la seule mesure de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien occupé illicitement, l'ingérence qui en résulte dans le droit au resp...


Publié le 29/07/2019

L’article 3 du décret du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques du logement décent rappelle que le logement offre des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon

Un locataire avait saisi la justice pour obtenir le remboursement de la part de son bailleur de factures de travaux consécutives à un dégât des eaux.

Il était apparu que  la canalisation d'évacuation des eaux usées n'était pas conforme à la réglementation en raison de son étroitesse et que son engorgement avait provoqué une remontée de toutes les matières dans l'appartement loué.

Dans un arrêt du 20 décembre 2018 (17-24286) la Cour de cassation approuve la juridiction de proximité d’avoir retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en louant un logement présentant cette particularité même si les canalisation engorgées étaient des parties communes à la charge de la copropriété.

Vis-à-vis de son loca...


Publié le 10/07/2019

 

Il y a eu, d’abord, le drame de la disparition du bel article 1382 du Code civil qui a bercé les nuits des juristes.

Et voilà maintenant, au travers du décret du 27 juin 2019 traitant de la copropriété, qu’un pan de l’histoire procédurale s’écroule comme s’écroulerait un immémorial glacier.

Sauf quelques domaines, pour agir en justice, le syndic de copropriété doit être habilité par l’assemblée des copropriétaires.

Quel joli contentieux que cette autorisation-là ! Que de souvenirs !

Combien d’incidents de procédure soulevés devant le juge de la mise en état pour faire constater que l’autorisation n’était pas valable dans un procès, qu’elle avait été mal libellée, que le syndic en conséquence n’était pas habilité et que de ce fait l’action était irrecevable.

Quelle jouissance si cette irrecevabilité entraînait une prescription de l’action.

Quelle extase procédurale !

Combien, par exemple, en matière de construction, de subtiles interprétations aux lourdes conséquences.

Eh bien c’est...


Publié le 28/06/2019

Une SCI vend un lot de cinq appartements.

Se plaignant de vices cachés les acquéreurs agissent en résolution de la vente et en paiement de dommages et intérêts.

Il apparaît que la toiture était en mauvais état, ce qui était visible et donc apparent.

Plus exactement, cela était visible depuis les combles.

L’agent immobilier n’avait pas la clef de la porte donnant accès à ces combles et les acquéreurs n’avaient donc pu visualiser la situation.

Un rapport d’expertise était intervenu duquel il ressortait qu’il n’était pas établi que c’était volontairement que la SCI venderesse n’avait pas remis les clés à l’agent immobilier et que par ailleurs les acquéreurs n’avaient pas demandé à visiter les combles.

Dès lors dans un arrêt du 21 mars 2019 (18- 12604), la Cour de cassation approuve la cour d’appel qui avait estimé  que l'absence de visite des combles était imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l'état de la toiture et de la charpente d'un immeuble ancien, par définition v...


Publié le 19/06/2019

C’est au locataire de justifier qu’il a payé son loyer jusqu’au terme du bail même si le bailleur n’a pas formé de réclamation.

Après la résiliation d’un bail, un propriétaire avait assigné son ancien locataire en paiement d'un solde de loyer et de diverses sommes au titre de réparations locatives.

La cour d’appel avait estimé que le défendeur avait été locataire jusqu'au 23 janvier 2016, date de l'état des lieux de sortie signé contradictoirement par les parties, et que le bailleur sollicitait le règlement du montant du loyer de janvier 2016 au motif que le locataire ne l'aurait pas réglé, mais que, cette allégation n'étant corroborée par aucun document ou acte adressé par la bailleresse au locataire antérieurement à l'assignation, le bien-fondé de sa demande n'est pas établie

Reproche était donc fait au bailleur de n’avoir pas par exemple adressé de mise en demeure ou de commandement de payer.

Mais c’est une inversion de la charge de la preuve et la Cour de cassation rappelle l’ac...


Publié le 14/06/2019

 

Il faut aujourd’hui, dans la vie professionnelle, aller vite.

C’est une exigence de la clientèle qui parfois laisse peu de temps à la réflexion.

Comment faire ? Relire Gracian :

« La     diligence     exécute     promptement     ce     que     l’intelligence  pense  à  loisir.  La  précipitation  est  la  passion  des  fous  qui,  faute  de  pouvoir  découvrir  le  danger,  agissent  à  la  boulevue.  Au  contraire,  les  sages  pèchent   en   lenteur, effet   ordinaire   de   la   réflexion.   Quelquefois  le  délai  fait  échouer  une  entreprise  bien  concertée.  La  prompte  exécution  est  la  mère  de  la  bonne  fortune.  Celui-là  a  beaucoup  fait,  qui  n’a  rien  laissé  à  faire  pour  le  lendemain.  Ce  mot  est  digne  d’Auguste : Hâtez-vous lentement. »

(L’homme de Cour 1684)

Cela étant, c’est un jésuite ; le problème reste le même;

...

Publié le 07/06/2019

Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce lui était pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment perçu disait l’ancien article 1376 du Code civil.

Le nouvel article 1302-1 utilise le terme « doit » au lieu de « s’oblige », mais le principe est le même.

Dans une copropriété, une assemblée générale désignant un syndic de copropriété est annulée.

Le syndicat des copropriétaires assigne ultérieurement l’ancien syndic en répétition des sommes par lui reçues pendant la période de sa désignation à celle de la désignation d’un administrateur provisoire.

Une Cour d’appel a rejeté la demande en estimant que le paiement délibéré par le syndicat des frais et honoraires qu’il savait parfaitement indus en raison de l’irrégularité manifeste de l’assemblée ayant désigné le syndic comme de celle l’ayant renouvelé faisait obstacle à son action en répétition.

Dans un arrêt du 28 mars 2009 (17-26128) la Cour de cassation estime que la connaissance du caractère indu du paiement d’hono...


Publié le 29/05/2019

Supposons un copropriétaire commerçant placé en liquidation judiciaire.

L’article L 622 – 17 du code de commerce dispose notamment que : « les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture (de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire) pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie pendant cette période sont payées à leur échéance. »

L’article L 641 – 13 du code de commerce précise : « en cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionné au 1 de l’article L 622-17. »

D’accord, c’est exprimé dans un jargon particulier, mais les conséquences sont importantes.

Imaginons un copropriétaire exerçant une activité commerciale dans son immeuble et des charges de copropriété impayées.

Intervient une liquidation judiciaire.

Les charg...


Publié le 24/05/2019

L’article 1130 du Code civil dispose, comme disent les juristes, que :

«L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.  Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1131 ajoute :

«Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. »

Le décor est ainsi planté.

La tranquillité la sécurité d’un logement sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier.

L’article 1130 rappelle que l’analyse doit se faire eu égard aux personnes et aux circonstances.

La Cour de cassation a eu à évoquer un achat immobilier effectué par une personne victime d’une agression subie dans son enfance.

Elle achète un bien.

Il lui est communiqué un procès-verbal d’assemblée générale évoquant des travaux engagés par la copropriété...


Publié le 30/04/2019

Une société prend à bail un local commercial puis obtient son annulation pour erreur sur les qualités substantielles de la chose pour avoir eu connaissance de l’installation d’un concurrent dans un local mitoyen.

Elle rend les clefs 15 mois après la conclusion du bail mais ne réalise pas les travaux d’aménagement ni n’exploite le fonds.

La nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence prononçant l’annulation du bail avait rejeté la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par la société bailleresse au motif que le preneur n’avait pas exploité les lieux loués dans l’attente de l’issue de la procédure en nullité du bail.

Mais la Cour de cassation dans un arrêt du 21 février 2019 (18-11109) casse l’arrêt d’appel en constatant que le preneur avait bénéficié de la jouissance des lieux.

Le droit à jouir des lieux loués, seule contrepartie du paiement d'un loyer ou d'un...


Publié le 18/04/2019

L’article 371-2 du Code civil rappelle que chacun des parents contribue à l'entretien et à l'éducation des enfants à proportion de ses ressources, de celles de l'autre parent, ainsi que des besoins de l'enfant.

Cette obligation ne cesse pas de plein droit lorsque l'enfant est majeur.

Deux époux avaient divorcé et par décision postérieure, la résidence des trois enfants issus de leur union avec été fixée chez le père, qui avait sollicité une contribution de la mère à leur entretien et à leur éducation.

Une cour d’appel avait rejeté cette demande au motif d’une disparité sensible des facultés contributives des parties au détriment de la mère.

Mais dans un arrêt du 21 novembre 2018 (17 – 27054) la Cour de cassation estime qu'en se déterminant ainsi, sans caractériser l'impossibilité matérielle de la mère d'assumer son obligation légale d'entretien et d'éducation de ses enfants, la cour d'appel n’avait pas donné de base légale à sa décision.

L’existence d’une disparité de revenus entre ...


Publié le 12/04/2019

Une SCI assigne des locataires en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers.

La résiliation est ordonnée et les locataires sont allés en cassation en reprochant à la cour d’appel d’avoir ordonné la résiliation alors même qu’il était intervenu un jugement de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ayant entraîné l’effacement de la dette locative.

Ils estimaient donc qu’il n’y avait pas à ordonner l’expulsion puisque la dette n’existait plus.

Mais dans un arrêt du 10 janvier 2019 (17 – 21774) la Cour de cassation rappelle que l’effacement de la dette locative n’est pas équivalent à son paiement et qu’elle ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu'il ne prive pas le juge, saisi d'une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d'apprécier, dans l'exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail .

Certes, cela fragilise la...


Publié le 10/04/2019

L’article 1751 du Code civil dispose notamment :  En cas de décès d'un des époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Cette rédaction prive les descendants du défunt de tout droit sur le bail.

Et cela est important dans l’hypothèse de la transmission d’un bail HLM notamment.

Ainsi le locataire d’un logement HLM était décédé en 2004 et son épouse, cotitulaire, en 2013.

Leur fille a sollicité le transfert du bail à son nom mais le bailleur social s’y est opposé en indiquant qu’elle ne remplissait pas les conditions spécifiques d’attribution et l’a assignée en expulsion.

En fait la problématique résultait de la taille du ménage telle que cette condition a été prévu par une loi du 25 mars 1009

La fille a alors soutenu qu’elle avait recueilli par voie successorale le droit au bail de son père d...


Publié le 02/04/2019

Depuis la loi ELAN, Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Et l’article 2224 nous apprend que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer..

Le délai d’action qui était de 10 années a donc été ramené à cinq années.

Mais, ce délai commence à courir, donc à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il ne commence donc pas à courir à compter des faits eux-mêmes.

Ainsi le point de départ de l’action d’un syndicat des copropriétaires visant au rétablissement d’un lot à l’usage prévu au règlement de copropriété, en l’espèce à l’usage de garage après transformation habitation commence à...


Publié le 27/03/2019

Un bailleur veut vendre son appartement.

Il fait donc délivrer un congé pour vendre à son locataire à un certain prix.

Puis, il assigne en validité du congé puisque le locataire n’a pas entendu acquérir.

Il se trouve qu’après le congé il avait proposé le bien un prix plus avantageux au locataire qui cependant n’a pas accepté.

Pour autant le congé donné est validé car la Cour de cassation approuve la cour d’appel, dans un arrêt du 20 décembre 2018 qui avait estimé que les bailleurs avaient pu légitimement tenter de vendre leur bien à un bon prix et qu'ils avaient proposé par la suite le logement à un prix plus avantageux aux locataires qui n'avaient pas donné suite à cette nouvelle offre

Ainsi, la cour d'appel, qui ne s’était pas uniquement fondée sur le respect du droit de préemption subsidiaire et qui avait procédé à la recherche prétendument omise relativement à un prix initial excessif, en avait souverainement déduit qu'une fraude consistant dans la fixation de la valeur du logem...


Publié le 20/03/2019

Il ne faut pas se tromper de fondement; je parle ici du fondement juridique.

Engager une action judiciaire sur le fondement d’un article du Code civil qui s’avère erroné peut entraîner le rejet de cette action.

C’est d’ailleurs pourquoi les avocats ont le culte des subsidiaires car si la solution ne se trouve pas dans un tiroir, elle est peut-être dans un autre.

La clientèle a du mal à le comprendre.

Quoiqu’il en soit des propriétaires d’un appartement situé au-dessus d’un local dans lequel s’était déclaré un incendie avait engagé une action contre les propriétaires de ce local sur la base du trouble de voisinage au motif que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Un incendie n’est pas un inconvénient normal estimaient-t-ils.

La notion de trouble anormal de voisinage est une construction jurisprudentielle de l’article 544 du Code civil.

Oui, mais pour l’incendie, c’est pas pareil !

La Cour de cassation dans un arrêt du 7 février 2019 ...


Publié le 12/03/2019

 

Un employeur est tenu envers ses salariés d’une obligation de sécurité en matière de protection de la santé et de la sécurité des travailleurs. Ainsi, en matière de discrimination, il doit répondre des agissements des personnes qui exercent une autorité de fait ou de droit sur ses salariés.

Une salariée du Stade poitevin tennis club avait fait état de faits de discrimination. Elle évoquait notamment  avoir fait l'objet de propos injurieux de la part d'un dénommé « Léo » qui lui aurait notamment dit « t'en as un sac à foutre », avoir été victime de jets de salade, frites, œufs frais de la part d'autres bénévoles de l'association...

Elle avait donc saisi la juridiction prud’homale en paiement de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices moral et financier pour discrimination et violation par l'employeur de son obligation de sécurité.

Elle avait été déboutée de sa demande en appel, la cour d’appel retenant que les faits avaient été commis par des bénévoles de l’association qui...


Publié le 09/03/2019

" La force semble être l'injustice même ; mais on parlerait mieux en disant que la force est étrangère à la justice ; car on ne dit pas qu'un loup est injuste. Toutefois le loup raisonneur de la fable est injuste, car il veut être approuvé ; ici se montre l'injustice, qui serait donc une prétention de l'esprit. Le loup voudrait que le mouton n'ait rien à répondre, ou tout au moins qu'un arbitre permette ; et l'arbitre, c'est le loup lui-même. Ici les mots avertissent assez ; il est clair que la justice relève du jugement, et que le succès n'y fait rien. Plaider, c'est argumenter. Rendre justice, c'est juger. Peser des raisons, non des forces. La première justice est donc une investigation d'esprit et un examen des raisons. Le parti pris est par lui-même injustice ; et même celui qui se trouve favorisé, et qui de plus croit avoir raison, ne croira jamais qu'on lui a rendu bonne justice à lui tant qu'on n'a pas fait justice à l'autre, en examinant aussi ses raisons de bonne foi; de bo...


Publié le 28/02/2019

La musique n’adoucit pas obligatoirement les mœurs contrairement à la légende.

Il existait dans un village, ou une ville, une harmonie municipale organisée en association.

L’un de ses membres en avait été exclu et avait donc agir en justice afin d’obtenir des dommages et intérêts.

Une Cour d’appel avait retenu que le seul préjudice résultant de son exclusion, qui l’avait de façon irrégulière, pendant plusieurs mois, privé de toute participation aux diverses manifestations musicales et conviviales de l'association, devait être reconnu, mais que la réparation ne pouvait être que symbolique.

Il existe un principe qui est celui de la réparation intégrale du préjudice (que les barèmes Macron en droit social…, mais c’est une autre histoire).

Il avait donc été alloué une indemnisation symbolique d’un montant d’un euro.

Une réparation peut-elle être symbolique ?

Dans un arrêt du 21 novembre 2018 la Cour de cassation s’insurge et rappelle qu’un préjudice doit être réparé dans son intégralité...


Publié le 22/02/2019

Voici un arrêt de la Cour de cassation qui mettra un peu de baume au cœur du bailleur.

Une propriétaire d’une maison d’habitation avait assigné en paiement d’un arriéré de loyer le locataire.

Très naturellement et habituellement, reconventionnellement, celui-ci avait soutenu que le bailleur n’avait pas respecté son obligation de délivrance au motif de la vétusté de l’installation électrique.

Il demandait donc la remise en état de celle-ci.

Dans un arrêt du 15 novembre 2018, la Cour de cassation rejette sa demande en faisant observer, outre le caractère non contradictoire des documents produits par lui, que les documents émanant d'un artisan et d'un expert immobilier que le locataire a mandaté ne permettent pas d'établir que la maison présentait un risque de santé et de sécurité caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance dès l'entrée dans les lieux.

En l’absence de risque pour la santé la sécurité du locataire en matière de vétusté de l’installation électr...


Publié le 13/02/2019

La construction jurisprudentielle du trouble anormal de voisinage lors de la construction d’immeubles permet d’obtenir une indemnisation.

Des décisions de jurisprudence ont même, en cas de perte d’ensoleillement, ordonné la démolition.

Cela cependant est rare, la pratique étant plutôt l’obtention d’une indemnisation.

La perte d’ensoleillement est conçue comme pouvant être un inconvénient anormal du voisinage, mais le défaut d’ensoleillement pour être anormal doit être grave et durable afin de pouvoir espérer une indemnisation.

Mais l’appréciation doit se faire in concreto, c’est-à-dire qu’il faut tenir compte des circonstances de moment et de lieu.

Dès lors, si le litige se situe dans une zone fortement urbanisée, il est de principe que l’habitat évolue nécessairement et que la construction d’un immeuble ne peut entraîner pour les propriétaires des fonds voisins des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Ainsi les propriétaires d’un pavillon qui se plaignaient que le pr...


Publié le 30/01/2019

 

Après le divorce prononcé vient le temps du partage des biens indivis entre les époux.

La question va donc être de savoir à qui incombe telle ou telle dépense.

Et se pose donc la question de la charge de la taxe d’habitation concernant l’immeuble indivis occupé par l’un des ex époux.

L’article 815–13 du Code civil dispose : «Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés… »

La taxe d’habitation peut-elle être considérée comme une dépense nécessaire pour la conservation du bien ?

Une Cour d’appel avait estimé comme de nombreuses juridictions que la taxe d’habitation n’est pas une dépense nécessaire et qu’elle doit donc être support...


Publié le 24/01/2019

 

En matière de divorce, l’un des époux peut être condamné à verser à l’autre une prestation compensatoire destinée à compenser autant qu’il est possible la disparité que la rupture du mariage peut créer dans les conditions de vie respective.

Pour calculer cette prestation le juge s’appuie sur l’article 271 du Code civil qui dispose :

« La prestation compensatoire est fixée selon les besoins de l'époux à qui elle est versée et les ressources de l'autre en tenant compte de la situation au moment du divorce et de l'évolution de celle-ci dans un avenir prévisible.

A cet effet, le juge prend en considération notamment :

- la durée du mariage ;

- l'âge et l'état de santé des époux ;

- leur qualification et leur situation professionnelles ;

- les conséquences des choix professionnels faits par l'un des époux pendant la vie commune pour l'éducation des enfants et du temps qu'il faudra encore y consacrer ou pour favoriser la carrière de son conjoint au détriment de la sienne ;

- le patrimoin...


Publié le 11/01/2019

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

Une assemblée générale de copropriété avait autorisé des travaux de remplacement des bois des balcons de la façade.

Une cour d’appel avait estimé que dès lors que c'est le syndicat des copropriétaires qui vote les travaux et les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété, ces charges devant être considérées comme générales, bénéficiant à tous les copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives.

Mais les travaux portaient sur des parties privatives au regard du règlement de copropriété.

Aussi dans un arrêt du 22 mars 2018 la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en estimant que si les travaux port...


Publié le 03/01/2019

Le bailleur peut être tenu comme responsable des troubles causé par un colocataire.

Il n’est pas responsable d’un trouble de jouissance subi par un de ses locataires dont serait responsable une personne qui ne le serait pas.

Mais il est responsable envers le preneur des troubles de jouissance commis par les autres locataires de l’immeuble dont il est propriétaire et ne peut être exonéré qu’en cas de force majeure.

Ainsi, si l’un de ses locataires se plaint de nuisances sonores nocturnes et de violences imputables à un occupant de son immeuble, la responsabilité du bailleur peut être retenue s’il n’agit pas.

Et dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de cassation rappelle que cette obligation d’action ne peut se limiter à l’envoi de trois lettres recommandées.

Elle sanctionne un arrêt de cour d’appel qui avait estimé qu’il ne pouvait être reproché au bailleur de n’avoir pas engagé de procédure d’expulsion.

En un tel cas c’est bien ce qu’il doit faire !

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