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Transfert du bail HLM et droit exclusif du conjoint survivant

Publié le 10/04/2019

L’article 1751 du Code civil dispose notamment :  En cas de décès d'un des époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Cette rédaction prive les descendants du défunt de tout droit sur le bail.

Et cela est important dans l’hypothèse de la transmission d’un bail HLM notamment.

Ainsi le locataire d’un logement HLM était décédé en 2004 et son épouse, cotitulaire, en 2013.

Leur fille a sollicité le transfert du bail à son nom mais le bailleur social s’y est opposé en indiquant qu’elle ne remplissait pas les conditions spécifiques d’attribution et l’a assignée en expulsion.

En fait la problématique résultait de la taille du ménage telle que cette condition a été prévu par une loi du 25 mars 1009

La fille a alors soutenu qu’elle avait recueilli par voie successorale le droit au bail de son père décédé en 2004 et qu’il fallait donc considérer les conditions du transfert du bail à la date de ce décès lesquelles conditions lui étaient alors plus favorables dans la mesure où le litige provenait donc de la taille du ménage, condition rajoutée en 2009.

Cette condition n’existait pas en 2004

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 juin 2018 rappelle que l'article 1751 du code civil accorde au conjoint survivant un droit exclusif sur le logement qui servait effectivement à l'habitation des époux avant le décès, sauf renonciation de sa part.

Ce  droit exclusif prive les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif en présence d'un conjoint survivant

Elle approuve donc la cour d’appel qui a constaté que, « lors du décès de sa mère, Mme X... ne remplissait pas les conditions de transfert du bail prévues par l'article 40-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable, en a exactement déduit que celle-ci ne pouvait bénéficier du transfert du bail à son profit »

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