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VALON & PONTIER Avocats à Marseille

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Sur la transformation d'une cave en local d'habitation.

Publié le 13/11/2018

Une SCI achète un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, composé d’une cave en sous-sol à usage de bureau.

Le règlement de copropriété prévoyait en effet que le lot constitué par une cave de 36,50 m² pourrait être affecté à un usage professionnel et transformé en cabinet ou en bureau sans qu’il puisse toutefois être affecté à un usage commercial quelconque.

Elle le transforme pourtant en local d’habitation qu’elle donne à bail.

Le Syndicat des copropriétaires agit en justice afin d’obtenir la remise en état des lieux et par voie de conséquence la cessation de la location.

Il sera rappelé qu’en l’espèce le règlement de copropriété stipulait que les occupants de l’immeuble devaient observer et exécuter les règlements d’hygiène, de ville et de police.

La Cour de Cassation observe que l’article L 1331–22 du code de la santé publique dispose que les caves ne peuvent être mises à disposition aux fins d’habitation nonobstant la présence d’ouvertures en partie haute.

Elle observe que les fenêtres situées en partie haute donnaient sur les parties communes extérieures au niveau du sol, ce qui n’était pas conforme au caractère bourgeois de la copropriété laquelle ne comportait que de grands appartements tel que cela résultait du règlement de copropriété.

Le syndicat avait aussi évoqué le fait que la transformation d’un local à usage de bureaux en local d’habitation portait aussi atteinte à la tranquillité des autres copropriétaires puisque les locaux professionnels ne sont ouverts que sur une plage horaire restreinte, pour une activité réduite en terme de nuisance et de consommation d’énergie, ce qui n’était pas le cas d’un local à usage d’habitation équipé et qu’en conséquence la transformation d’un lot en local d’habitation était un changement d’affectation contraire au règlement de copropriété portante atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires.

La Cour de cassation estime donc, dans un arrêt du 6 septembre 2018 (17–22172) qu’il y a bien une atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des copropriétaires comme une violation du règlement de copropriété.

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