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Quand le bailleur professionnel doit être l'avocat de son locataire commercial !

Publié le 22/10/2019

Le juge veille à l’égalité des armes.

Dans le cadre d’une location commerciale, Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais de l'article L. 145-9.

Les baux commerciaux en effet ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois avant par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par huissier, et à défaut le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Un locataire avait adressé un congé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 18 mai 2013 pour le 31 décembre 2013.

Il a ensuite régularisé un congé par acte extrajudiciaire le 20 décembre 2013 pour le 30 juin 2014.

Une décision de première instance l’avait donc condamné au paiement des loyers des deux premiers trimestres 2014.

Mais la cour d’appel de Reims dans un arrêt du 12 février 2019 relève que le bailleur a reçu le 18 mai 2013 une lettre du preneur l’informant de la fin du bail au 31 décembre 2013.

Elle observe que le bailleur a attendu le 10 décembre 2013 pour informer le preneur de ce que son congé devait être donné par acte d’huissier alors qu’elle aurait pu le faire dès le mois de mai, empêchant ainsi le preneur de régulariser son congé par acte d’huissier avant le 13 juin 2013 pour qu’il soit valable pour le 31 décembre.

Elle estime qu’en s’abstenant d’attirer l’attention du preneur de l’irrégularité de son congé en temps utile, alors que sa qualité de professionnel de l’immobilier comme son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi lui imposaient de le faire, pour se prévaloir ensuite de la poursuite du bail, le bailleur a commis une faute.

Cette faute a causé au locataire un préjudice consistant en la poursuite du bail au-delà du 31 décembre date à laquelle il a d’ailleurs restitué les clés.

Elle estime que cette perte de chance de mettre fin au bail représente 90 % du montant des loyers des deux premiers trimestres 2014.

 

Ainsi le bailleur professionnel s’il reçoit un congé non valable doit informer le locataire de l’irrégularité pour lui permettre de la régulariser s’il est encore à temps.

Il doit en quelque sorte presque être son avocat conseil.

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