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VALON & PONTIER Avocats à Marseille

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Le loyer est dû même sans être réclamé par le bailleur

Publié le 19/06/2019

C’est au locataire de justifier qu’il a payé son loyer jusqu’au terme du bail même si le bailleur n’a pas formé de réclamation.

Après la résiliation d’un bail, un propriétaire avait assigné son ancien locataire en paiement d'un solde de loyer et de diverses sommes au titre de réparations locatives.

La cour d’appel avait estimé que le défendeur avait été locataire jusqu'au 23 janvier 2016, date de l'état des lieux de sortie signé contradictoirement par les parties, et que le bailleur sollicitait le règlement du montant du loyer de janvier 2016 au motif que le locataire ne l'aurait pas réglé, mais que, cette allégation n'étant corroborée par aucun document ou acte adressé par la bailleresse au locataire antérieurement à l'assignation, le bien-fondé de sa demande n'est pas établie

Reproche était donc fait au bailleur de n’avoir pas par exemple adressé de mise en demeure ou de commandement de payer.

Mais c’est une inversion de la charge de la preuve et la Cour de cassation rappelle l’actuel article 1353 du Code civil qui dispose :

«Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Ainsi la Cour de cassation estime-t-elle dans un arrêt du 13 septembre 2018 (17 – 21705) qu'il appartenait au locataire de justifier qu'il s'était libéré du paiement des loyers jusqu'au terme du bail.

Ainsi l’action du bailleur n’était-elle pas conditionnée à une mise en demeure autre que l’assignation délivrée.

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