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VALON & PONTIER Avocats à Marseille

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Dans une résidence pour seniors la suppression du gardien peut devoir se voter à l'unanimité.

Publié le 29/01/2016

Quatre personnes d’âge étaient copropriétaires d’une résidence les Seniorales.

Cette résidence comportait un gardien mais des décisions d’assemblée générale avaient autorisé le syndic à supprimer le poste, à résilier le bail du logement du gardien jardinier et à souscrire un contrat d’entretien des espaces verts auprès d’une entreprise.

Les décisions d’assemblée générale étaient attaquées au motif qu’elles avaient été votées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et pas à l’unanimité.

Les demandeurs estimaient que les décisions auraient dues être prises à l’unanimité en application du règlement de copropriété

la Cour de cassation, dans un arrêt du 5 novembre 2015, a approuvé la cour d’appel d’avoir estimé que si les dispositions du règlement de copropriété relatives à la nécessité d'un accord unanime des copropriétaires pour supprimer la fonction de gardien ne pouvaient trouver à s'appliquer pour être contraires à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en revanche leur économie générale était révélatrice de la volonté avérée des copropriétaires d'adhérer à un acte qui s'impose à tous et qui définit expressément comme un élément essentiel de la destination de l'immeuble, en tant que réservé à un public de seniors, la présence d'un gardien, la cour d'appel a pu en déduire que la suppression de ce poste et du logement de fonction portaient atteinte à la destination de l'immeuble et qu'il n'y avait pas lieu en conséquence de rechercher si le service de remplacement par l'intervention de diverses entreprises était satisfaisant ou non au regard des services rendus aux copropriétaires .

Il est à relever que la rédaction actuelle de l’article 26 est désormais la suivante : « …La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété… »

 Donc, dans une résidence pour seniors, la présence d’un gardien peut faire partie de la destination de l’immeuble qu’il convient de respecter.

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