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VALON & PONTIER Avocats à Marseille

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Bail: L'absence de régularisation des charges conduit au remboursement des provisions reçues

Publié le 05/01/2015

Commençons donc cette année par un appel à la rigueur du bailleur, même du bailleur commercial quand bien même la matière serait-elle plus souple que celle du bail d’habitation.

Un contrat de bail prévoyait, somme toute classiquement que « le preneur, par appel d'une provision trimestrielle et civile versée par le preneur avec chaque terme, remboursera au prorata des locaux loués un ensemble de charges énoncés et qu'à la clôture de chaque exercice de charges, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l'arrêté de comptes de charges annuelles »

Mais, le bailleur n’avait jamais procédé à la régularisation annuelle prévue dans le contrat.

Dans le cadre d’une procédure classique de résiliation expulsion, un arrêt de Cour d’appel avait déduit de la créance de loyers et indemnités d'occupation impayés, une somme correspondant aux appels provisionnels de charges.

Devant la Cour de cassation, le propriétaire négligeant, reprochait à la Cour d'appel de n’avoir pas  recherché quel était le montant des charges mises contractuellement à la charge de la locataire et effectivement supportées par le bailleur, sans qu’elle justifie d'aucune disposition contractuelle sanctionnant le défaut de production de certains justificatifs de répartition annuelle des charges par la déchéance du droit pour le bailleur à remboursement des charges.

Dans un arrêt du 5 novembre 2014, la Cour de cassation rappelle que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges et estime donc que le remboursement des provisions versées par la société locataire devait être ordonné !

La première des bonnes résolutions que prendra donc un bailleur commercial pour l’année 2015 est de veiller à adresser, chaque année, la traditionnelle régularisation des charges !

Même s’il est permis d’observer que, dans le cas d’espèce, un certain nombre d’années de régularisation n’avait pas été produites, y compris devant la cour d’appel, ce qui est quelque peu étonnant…

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