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VALON & PONTIER Avocats à Marseille

Si vous avez des commentaires...

Publié le 14/06/2019

 

Il faut aujourd’hui, dans la vie professionnelle, aller vite.

C’est une exigence de la clientèle qui parfois laisse peu de temps à la réflexion.

Comment faire ? Relire Gracian :

« La     diligence     exécute     promptement     ce     que     l’intelligence  pense  à  loisir.  La  précipitation  est  la  passion  des  fous  qui,  faute  de  pouvoir  découvrir  le  danger,  agissent  à  la  boulevue.  Au  contraire,  les  sages  pèchent   en   lenteur, effet   ordinaire   de   la   réflexion.   Quelquefois  le  délai  fait  échouer  une  entreprise  bien  concertée.  La  prompte  exécution  est  la  mère  de  la  bonne  fortune.  Celui-là  a  beaucoup  fait,  qui  n’a  rien  laissé  à  faire  pour  le  lendemain.  Ce  mot  est  digne  d’Auguste : Hâtez-vous lentement. »

(L’homme de Cour 1684)

Cela étant, c’est un jésuite ; le problème reste le même;

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Publié le 07/06/2019

Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce lui était pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment perçu disait l’ancien article 1376 du Code civil.

Le nouvel article 1302-1 utilise le terme « doit » au lieu de « s’oblige », mais le principe est le même.

Dans une copropriété, une assemblée générale désignant un syndic de copropriété est annulée.

Le syndicat des copropriétaires assigne ultérieurement l’ancien syndic en répétition des sommes par lui reçues pendant la période de sa désignation à celle de la désignation d’un administrateur provisoire.

Une Cour d’appel a rejeté la demande en estimant que le paiement délibéré par le syndicat des frais et honoraires qu’il savait parfaitement indus en raison de l’irrégularité manifeste de l’assemblée ayant désigné le syndic comme de celle l’ayant renouvelé faisait obstacle à son action en répétition.

Dans un arrêt du 28 mars 2009 (17-26128) la Cour de cassation estime que la connaissance du caractère indu du paiement d’hono...


Publié le 29/05/2019

Supposons un copropriétaire commerçant placé en liquidation judiciaire.

L’article L 622 – 17 du code de commerce dispose notamment que : « les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture (de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire) pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie pendant cette période sont payées à leur échéance. »

L’article L 641 – 13 du code de commerce précise : « en cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionné au 1 de l’article L 622-17. »

D’accord, c’est exprimé dans un jargon particulier, mais les conséquences sont importantes.

Imaginons un copropriétaire exerçant une activité commerciale dans son immeuble et des charges de copropriété impayées.

Intervient une liquidation judiciaire.

Les charg...


Publié le 24/05/2019

L’article 1130 du Code civil dispose, comme disent les juristes, que :

«L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.  Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1131 ajoute :

«Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. »

Le décor est ainsi planté.

La tranquillité la sécurité d’un logement sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier.

L’article 1130 rappelle que l’analyse doit se faire eu égard aux personnes et aux circonstances.

La Cour de cassation a eu à évoquer un achat immobilier effectué par une personne victime d’une agression subie dans son enfance.

Elle achète un bien.

Il lui est communiqué un procès-verbal d’assemblée générale évoquant des travaux engagés par la copropriété...


Publié le 30/04/2019

Une société prend à bail un local commercial puis obtient son annulation pour erreur sur les qualités substantielles de la chose pour avoir eu connaissance de l’installation d’un concurrent dans un local mitoyen.

Elle rend les clefs 15 mois après la conclusion du bail mais ne réalise pas les travaux d’aménagement ni n’exploite le fonds.

La nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence prononçant l’annulation du bail avait rejeté la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par la société bailleresse au motif que le preneur n’avait pas exploité les lieux loués dans l’attente de l’issue de la procédure en nullité du bail.

Mais la Cour de cassation dans un arrêt du 21 février 2019 (18-11109) casse l’arrêt d’appel en constatant que le preneur avait bénéficié de la jouissance des lieux.

Le droit à jouir des lieux loués, seule contrepartie du paiement d'un loyer ou d'un...


Publié le 18/04/2019

L’article 371-2 du Code civil rappelle que chacun des parents contribue à l'entretien et à l'éducation des enfants à proportion de ses ressources, de celles de l'autre parent, ainsi que des besoins de l'enfant.

Cette obligation ne cesse pas de plein droit lorsque l'enfant est majeur.

Deux époux avaient divorcé et par décision postérieure, la résidence des trois enfants issus de leur union avec été fixée chez le père, qui avait sollicité une contribution de la mère à leur entretien et à leur éducation.

Une cour d’appel avait rejeté cette demande au motif d’une disparité sensible des facultés contributives des parties au détriment de la mère.

Mais dans un arrêt du 21 novembre 2018 (17 – 27054) la Cour de cassation estime qu'en se déterminant ainsi, sans caractériser l'impossibilité matérielle de la mère d'assumer son obligation légale d'entretien et d'éducation de ses enfants, la cour d'appel n’avait pas donné de base légale à sa décision.

L’existence d’une disparité de revenus entre ...


Publié le 12/04/2019

Une SCI assigne des locataires en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers.

La résiliation est ordonnée et les locataires sont allés en cassation en reprochant à la cour d’appel d’avoir ordonné la résiliation alors même qu’il était intervenu un jugement de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ayant entraîné l’effacement de la dette locative.

Ils estimaient donc qu’il n’y avait pas à ordonner l’expulsion puisque la dette n’existait plus.

Mais dans un arrêt du 10 janvier 2019 (17 – 21774) la Cour de cassation rappelle que l’effacement de la dette locative n’est pas équivalent à son paiement et qu’elle ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire qui n’a pas réglé le loyer, de sorte qu'il ne prive pas le juge, saisi d'une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, de la faculté d'apprécier, dans l'exercice de son pouvoir souverain, si le défaut de paiement justifie de prononcer la résiliation du bail .

Certes, cela fragilise la...


Publié le 10/04/2019

L’article 1751 du Code civil dispose notamment :  En cas de décès d'un des époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

Cette rédaction prive les descendants du défunt de tout droit sur le bail.

Et cela est important dans l’hypothèse de la transmission d’un bail HLM notamment.

Ainsi le locataire d’un logement HLM était décédé en 2004 et son épouse, cotitulaire, en 2013.

Leur fille a sollicité le transfert du bail à son nom mais le bailleur social s’y est opposé en indiquant qu’elle ne remplissait pas les conditions spécifiques d’attribution et l’a assignée en expulsion.

En fait la problématique résultait de la taille du ménage telle que cette condition a été prévu par une loi du 25 mars 1009

La fille a alors soutenu qu’elle avait recueilli par voie successorale le droit au bail de son père d...


Publié le 02/04/2019

Depuis la loi ELAN, Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Et l’article 2224 nous apprend que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer..

Le délai d’action qui était de 10 années a donc été ramené à cinq années.

Mais, ce délai commence à courir, donc à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il ne commence donc pas à courir à compter des faits eux-mêmes.

Ainsi le point de départ de l’action d’un syndicat des copropriétaires visant au rétablissement d’un lot à l’usage prévu au règlement de copropriété, en l’espèce à l’usage de garage après transformation habitation commence à...


Publié le 27/03/2019

Un bailleur veut vendre son appartement.

Il fait donc délivrer un congé pour vendre à son locataire à un certain prix.

Puis, il assigne en validité du congé puisque le locataire n’a pas entendu acquérir.

Il se trouve qu’après le congé il avait proposé le bien un prix plus avantageux au locataire qui cependant n’a pas accepté.

Pour autant le congé donné est validé car la Cour de cassation approuve la cour d’appel, dans un arrêt du 20 décembre 2018 qui avait estimé que les bailleurs avaient pu légitimement tenter de vendre leur bien à un bon prix et qu'ils avaient proposé par la suite le logement à un prix plus avantageux aux locataires qui n'avaient pas donné suite à cette nouvelle offre

Ainsi, la cour d'appel, qui ne s’était pas uniquement fondée sur le respect du droit de préemption subsidiaire et qui avait procédé à la recherche prétendument omise relativement à un prix initial excessif, en avait souverainement déduit qu'une fraude consistant dans la fixation de la valeur du logem...