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VALON & PONTIER Avocats à Marseille

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Publié le 20/02/2020

Des personnes propriétaire d’une parcelle dans le périmètre d’une association syndicale libre ont assigné celle-ci pour voir annuler une assemblée générale et, subsidiairement, une décision de celle-ci.

Cela au motif qu’un devis de travaux n’était pas joint à la convocation à l’assemblée générale qui devait les voter.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait annulé cette décision en relevant que la convocation ne contenait pas tous les renseignements nécessaires et notamment le devis des travaux qui n’étaient pas joints.

Dans un arrêt du 14 novembre 2019 (18 – 22739) la Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel au motif  que seuls les statuts définissent les règles de fonctionnement de l'association syndicale libre.

La cour d'appel, qui a ajouté une condition que ceux-ci ne prévoyaient pas n’avait pas à le faire ; son arrêt est donc cassé.

Une ASL n’est pas un syndicat des copropriétaires et les dispositions imposant de joindre un certain nombre de pièces à la convocation à ...


Publié le 07/02/2020

Un règlement de copropriété prévoit que le sol des jardins fait partie des choses communes mais la jouissance en est réservée aux propriétaires des appartements qui ont accès à ces jardins et qui ne peuvent édifier aucune construction même légère.

Il vient à l’idée d’un copropriétaire, ayant la jouissance d’un jardin, de procéder à l’abattage d’un micocoulier d’une hauteur de 20 m.

Des copropriétaires exercent un recours à son encontre afin d’obtenir la remise en état des lieux et l’implantation d’un arbre de haute futaie identique à celui qui avait été abattu sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Leur action a été déclarée recevable, qui visait à faire sanctionner cette atteinte aux parties communes, après cependant avoir informé procéduralement le syndic comme le requiert l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.

Ensuite la Cour d’appel de Paris dans un arrêt du 2 octobre 2019 (RG 16 / 14695) a considéré que le droit de jouissance d’un jardin partie commu...


Publié le 27/01/2020

 

 

L’ordonnance du 30 octobre 2019 a créé dans la loi du 10 juillet 1965 traitant de la copropriété un nouvel Article 17-1 AA applicable au 1er juin 2020 qui dispose que :

« tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue, à ses frais, d'une assemblée générale pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits ou obligations.

L’assemblée générale était jusqu’ici convoquée par le syndic ou par le président du conseil syndical ou un copropriétaire dans les hypothèses des articles 8 et 50 du décret du 17 mars 1967.

Elle pouvait bien alors l’être également par un des copropriétaires depuis 2015 en l’absence de syndic

L’ordonnance vient donc permettre un copropriétaire de demander au syndic la convocation et la tenue à ses frais d’une assemblée générale spécifique à une question le concernant.

L’ordre du jour devra seulement traiter de cela car à défaut les frais de convocation de l’assemblée ne pourraient être considéré...


Publié le 10/01/2020

Des décrets ont été publiés dans le courant du mois de décembre en matière de procédure civile avec une application au 1er janvier.

Ils sont source de grandes difficultés d’interprétation et paraissent créer des obligations difficilement compréhensibles pour un esprit pratique.

Cependant, dans la pratique du contentieux immobilier, locatif comme de copropriété, quelques rapides observations s’imposent d’urgence :

 

        Quand l’avocat intervient pour le demandeur ou le défendeur, il est nécessaire que lui soit communiqué l’état civil complet de la personne qu’il représente, et s’il s’agit d’une personne morale la forme, le numéro d’inscription au registre du commerce, l’identité du représentant légal…

Ces précisions sont mentionnées désormais dans les assignations et conclusions, à peine de nullité ou parfois d’irrecevabilité selon le domaine d’application.

Notamment par exemple, en cas de gestion d’immeuble, il faudra bien mentionner l’identité complète de la personne gérée.

 

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Publié le 02/01/2020

J’ai ouvert ce matin l’application e-barreau et j’ai pu constater que pour la Chancellerie les tribunaux de grande instance existaient toujours…

j’avais cru comprendre qu’ils étaient pourtant supprimés et qu’ils étaient devenus tribunaux judiciaires.

C’est un symbole simple de l’impréparation de cette nouvelle réforme qui nous tombe dessus sans avoir été réfléchie dans la durée et sans concertation aucune avec les acteurs professionnels.

Réforme née dans la tête de hauts magistrats qui n’ont plus tenu d’audience peut-être depuis des décennies.

L’un des buts de cette réforme est, une fois de plus, de limiter l’accès à la justice pour des raisons économiques et financières.

Il est inutile ici de rabâcher l’idée qu’en démocratie plus le champ d’action du juge est étendu, plus la place faite à l’avocat est grande, plus la notion de séparation des pouvoirs fondatrice de l’idée démocratique est respectée.

Probablement cette idée est-elle devenue désuète, ce qui annonce les démocratures à ...


Publié le 23/12/2019

Noël arrive mais vous n’avez pas fait tous vos cadeaux.

Vous vous demandez encore ce que vous allez pouvoir offrir à votre père, à votre fille…

Le législateur a pensé à vous ; vous savez combien il distribue, année après année, de fabuleux cadeaux.

Ainsi, il y avait eu la loi ELAN, mais il avait pensé aux rennes du Père Noël, c’était la loi RENNE.

Et, même si ce n’est pas à proprement parler le législateur puisqu’il s’agit d’une ordonnance, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 traitant du conseil syndical vous donne désormais la possibilité de faire un joli cadeau.

Car, dans sa composition, il peut maintenant y avoir non seulement les copropriétaires, mais encore leurs ascendants ou leurs descendants.

Vous pourrez donc offrir pour Noël une place au conseil syndical de votre copropriété.

Imaginez combien ce cadeau va être accueilli avec enthousiasme !

Pour  votre belle-mère, ce sera la prochaine réforme !

...

Publié le 03/12/2019

Imaginez un syndic de copropriété généreux et altruiste, comme il y en a tant.

Ainsi, il avancerait des fonds à une copropriété dont il demanderait ensuite le remboursement.

Hélas, la Cour de cassation lui rappellerait que le fait pour un syndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires constitue une faute sanctionnée par la non-restitution de ce solde.

C’est ce que dit un arrêt du 4 juillet 2019 (17- 27743).

En effet la loi du 10 juillet 1965 dans son article 18 dans sa rédaction actuelle dispose aujourd’hui qu’à l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29 –1 et 29 –11 le syndic de copropriété ne peut pas avancer des fonds aux copropriétaires.

Et donc, si la loi ne lui permet pas, il ne pourra pas demander le remboursement.

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Publié le 28/11/2019

Inquiète de l’état de son immeuble une copropriétaire intervient pour obtenir un arrêté de péril, lequel rend obligatoire un certain nombre de travaux.

Puis, elle s’oppose aux résolutions de l’assemblée générale visant à la mise en application des travaux rendus obligatoires.

Un autre copropriétaire assigne dès lors le syndicat afin d’obtenir sa condamnation à réaliser les travaux et assigne la copropriétaire en question en dommages et intérêts pour abus de minorité.

Celui-ci est un abus de droit qui engage la responsabilité civile de son auteur pouvant ouvrir droit à l’allocation de dommages et intérêts par exemple en refusant d’autoriser la réalisation de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble dont l’exécution a été ensuite rendue plus onéreuse.

Le demandeur estimait donc que la copropriétaire qui avait sollicité un arrêté de péril imposant au syndicat l’obligation de réaliser des travaux urgents et obligatoires puis qui s’opposait à la réalisation des travaux qu’elle...


Publié le 12/11/2019

Le copropriétaire victime doit participer au paiement de son indemnisation :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Une SCI se plaint de désordres provenant des parties communes et lance donc une procédure contre le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour obtenir sa condamnation à exécuter les travaux de réfection nécessaires et pour être indemnisé de son préjudice.

Elle demande également à ne pas participer au paiement des sommes allouées au titre du préjudice pour être la victime.

Une cour d’appel lui avait donné raison.

Dans un arrêt du 20 juin 2019 (18 – 12714) la Cour de cassation rappelle cependant que la charge des indemnités pour préjudice personnel alloué à un copropriétai...


Publié le 22/10/2019

Le juge veille à l’égalité des armes.

Dans le cadre d’une location commerciale, Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais de l'article L. 145-9.

Les baux commerciaux en effet ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois avant par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par huissier, et à défaut le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Un locataire avait adressé un congé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 18 mai 2013 pour le 31 décembre 2013.

Il a ensuite régularisé un congé par acte extrajudiciaire le 20 décembre 2013 pour le 30 juin 2014.

Une décision de première instance l’avait donc condamné au paiement des loyers des deux premiers trimestres 2014.

Mais la cour d’appel de Reims dans un arrêt du 12...