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VALON & PONTIER Avocats à Marseille

Si vous avez des commentaires...

Publié le 06/05/2021

 

Le monde de l’immobilier est l’objet d’achats divers.

Achetez-vous les uns les autres pourrait-on dire parlant des entreprises du secteur.

Que se passe-t-il si votre syndic se fait acheter par un plus gros que lui ?

Dans un arrêt du 28 janvier 2021 (19-22714 et 19-22720) la Cour de cassation rappelle que la loi du 10 juillet 1965 interdit toute substitution de syndic sans un vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Ainsi une société titulaire d’un mandat de syndic ne peut dessaisir les copropriétaires de leur liberté de choix par le biais d’une opération de fusion absorption ayant pour résultat, après la disparition de la personnalité morale de l’entreprise absorbée, de lui substituer la société absorbante.

Classiquement, dès lors que l’opération capitalistique entraîne la création d’une personne morale nouvelle, cette personne doit être désignée par l’assemblée générale des copropriétaires et cela doit donc faire l’objet d’un vote.

De même s’il y a cession à une personne ...


Publié le 27/04/2021

Supposons une personne qui occupe sans droit ni titre un bien d’autrui, mais depuis plusieurs années.

Sera-t-il possible pour le propriétaire d’agir en référé pour la faire expulser puisqu’il s’agit d’une situation ancienne ne relevant pas de la notion d’urgence ?

L’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction actuelle dispose que : «Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Et la Cour de cassation dans un arrêt du 21 janvier 2021 (19- 19165) rappelle que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite, quelle qu’en soit la durée.

Ainsi la durée de l’occupation n’est pas un élément permettant d’exclure une pro...


Publié le 16/04/2021

Un ouvrage est atteint de désordres compromettant sa solidité pour en affecter sa stabilité.

L’habitation concernée est atteinte de fissurations et d’affaissement du sol.

Les propriétaires engagent des travaux de reprise confiés à un entrepreneur et à une entreprise qui réalise des injections de résine expansive.

Les travaux ne donnent pas satisfaction et une action en justice est engagée contre cette société sur le fondement de la responsabilité décennale.

Une cour d’appel a constaté que les travaux avaient été réceptionnés mais qu’ils ont été inopérants, les injections réalisées n’ayant apporté aucun remède, les fissures demeurant évolutives et la stabilité des murs n’étant pas obtenue.

La cause de cette inefficacité apparaissant être la faible profondeur des injections, un maillage insuffisant et une absence de conception générale de réparation.

La cour d’appel relève que la reprise infructueuse qui tendait à remédier à des désordres compromettant en fait la solidité de l’ouvrage...


Publié le 26/03/2021

Une société était propriétaire d’un local commercial disposant d’enseignes en imposte sur la façade d’une copropriété.

Une assemblée générale vote un projet de ravalement des façades, mais la société demande la reconnaissance d’un droit acquis au maintien de ses enseignes.

Celles-ci avaient été apposées depuis plus de 30 ans sans autorisation de l’assemblée apparemment.

La Cour de cassation relève dans un arrêt du 22 octobre 2020 que depuis lors la société entend se comporter en titulaire exclusif du droit de les poser et que dès lors sans qu'il y ait lieu de caractériser une acceptation expresse des copropriétaires, qu'il ne s'agissait pas d'une simple tolérance des autres copropriétaires, mais que cette société, ayant accompli, sans interruption depuis plus de trente ans, des actes caractérisant une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, avait acquis, par usucapion, un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes.

Ainsi...


Publié le 12/03/2021

On sait la lourdeur du formalisme du statut de la copropriété et les sanctions qui interviennent quand il n’est pas respecté.

L’association syndicale libre n’est pas soumise à la loi du 10 juillet 1965 et présent encore un espace de liberté.

Cependant, si les règles de tenue d’assemblées ne sont pas soumises à l’ordre public de la loi sur la copropriété, elles le sont au statut contractuel de l’association.

Et si les statuts ne sont pas respectés, alors une nullité peut être encourue de ce fait.

C’est ainsi que si des statuts prévoient une convocation à l’assemblée générale par lettre recommandée avec accusé de réception, l’assemblée ne peut être convoquée par simple dépôt dans les boîtes à lettres.

L’exemple en est donné par un arrêt de la Cour de cassation du 1er octobre 2020 (19-21.294) qui consacre l’annulation d’une assemblée parce que les convocations ont été déposées dans les boîtes à lettres en violation des statuts mêmes s’il est relevé que les demandeurs en nullité avaient...


Publié le 21/02/2021

Dans un arrêt n°195 du 18 février 2021 (17-26.156)  la Cour de cassation décide que :

Les articles L. 631-7, alinéa 6, et L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation sont conformes à la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur.

Dès lors, hormis les cas d’une location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d’un bail mobilité d’une durée de un à dix mois et de la location du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du loueur pour une durée maximale de quatre mois, le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un cha...


Publié le 08/02/2021

 

Dans une copropriété, des résolutions d’assemblée générale votant des travaux de ravalement ont fait l’objet d’une annulation.

Cependant, les travaux avaient été entrepris et les comptes avaient été approuvés par une assemblée, laquelle n’avait pas été contestée.

Si l’approbation des comptes, rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 22 octobre 2020 (19-22278) emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat des copropriétaires, elle rend cependant exigible les quotes-parts de charges des travaux dont le montant est approuvé par le vote des copropriétaires.

 Ainsi, même si la décision ayant voté les travaux est annulée, dans la mesure où ils ont été effectués et où les comptes ont été approuvés les sommes sont exigibles à l’encontre des copropriétaires.

 

...

Publié le 02/02/2021

Et le propriétaire paiera…

le propos qui suit est volontairement provocateur, à contre-courant d’une forme de doxa.

La ministre du logement a donc annoncé l’allongement de la trêve hivernale jusqu’en juin, niant en cela le réchauffement climatique.

Notre cabinet est avocat de bailleurs, de bailleurs sociaux, de bailleurs professionnels, mais aussi surtout de bailleurs individuels.

C’est celui auquel je pense ici.

Le bailleur individuel est toujours oublié, peut-être parce qu’il ne pèse pas grand-chose.

C’est un particulier qui investit, c’est un retraité, propriétaire d’un logement, voire éventuellement deux et qui doit, lui, payer le crédit, les charges de copropriété etc.

Je vais aux audiences de référé du juge du contentieux de la protection et je vois la misère, la détresse.

Personne ne peut la nier et chacun en est ému.

On comprend dès lors, depuis des décennies, ces textes qui se rajoutent aux textes et qui donnent des délais après le commandement de payer, après l’assignation...


Publié le 27/01/2021

Dans le cadre d’une procédure de divorce une décision de justice avait fixé la résidence des deux enfants au domicile de chacun des parents en vertu d’un régime de résidence alterné selon certaines modalités.

Les enfants étaient donc séparés mais la Cour de cassation relève  que lorsqu'il se prononce sur les modalités d'exercice de l'autorité parentale, le juge veille spécialement à la sauvegarde des intérêts des enfants et que les deux enfants étaient chacun scolarisés dans un établissement dépendant d'une zone différente (B et C) ; qu'il s'en déduisait que les enfants n'avaient, pour les vacances d'hiver et de printemps, qu'une semaine en commun sur les deux semaines de vacances ; qu'en décidant néanmoins de maintenir la résidence alternée des enfants pour toutes les périodes de vacances afin de permettre à chaque parent de passer du temps de vacances avec les deux enfants réunis, quand cette alternance empêchait précisément aux enfants de passer des vacances en commun.

Dès lors d...


Publié le 22/01/2021

Dans un arrêt du 17 décembre 2020 (18 -24823), la Cour de cassation confirme un arrêt d’appel qui avait estimé que les violences continues commises par le fils d’une locataire à l’encontre des employés d’un bailleur social et réitérées après condamnation constituaient des manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux incombant au preneur et aux personnes vivant sous son toit.

Peu importe le lieu de commission des violences dès lors que les victimes sont des agents du bailleur. La gravité des troubles justifie la résiliation du bail.

Jurisprudence utile pour les bailleurs professionnels !