• Retrouvez nous sur Twitter

VALON & PONTIER Avocats à Marseille

Si vous avez des commentaires...

Publié le 29/07/2019

L’article 3 du décret du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques du logement décent rappelle que le logement offre des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon

Un locataire avait saisi la justice pour obtenir le remboursement de la part de son bailleur de factures de travaux consécutives à un dégât des eaux.

Il était apparu que  la canalisation d'évacuation des eaux usées n'était pas conforme à la réglementation en raison de son étroitesse et que son engorgement avait provoqué une remontée de toutes les matières dans l'appartement loué.

Dans un arrêt du 20 décembre 2018 (17-24286) la Cour de cassation approuve la juridiction de proximité d’avoir retenu que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en louant un logement présentant cette particularité même si les canalisation engorgées étaient des parties communes à la charge de la copropriété.

Vis-à-vis de son loca...


Publié le 10/07/2019

 

Il y a eu, d’abord, le drame de la disparition du bel article 1382 du Code civil qui a bercé les nuits des juristes.

Et voilà maintenant, au travers du décret du 27 juin 2019 traitant de la copropriété, qu’un pan de l’histoire procédurale s’écroule comme s’écroulerait un immémorial glacier.

Sauf quelques domaines, pour agir en justice, le syndic de copropriété doit être habilité par l’assemblée des copropriétaires.

Quel joli contentieux que cette autorisation-là ! Que de souvenirs !

Combien d’incidents de procédure soulevés devant le juge de la mise en état pour faire constater que l’autorisation n’était pas valable dans un procès, qu’elle avait été mal libellée, que le syndic en conséquence n’était pas habilité et que de ce fait l’action était irrecevable.

Quelle jouissance si cette irrecevabilité entraînait une prescription de l’action.

Quelle extase procédurale !

Combien, par exemple, en matière de construction, de subtiles interprétations aux lourdes conséquences.

Eh bien c’est...


Publié le 28/06/2019

Une SCI vend un lot de cinq appartements.

Se plaignant de vices cachés les acquéreurs agissent en résolution de la vente et en paiement de dommages et intérêts.

Il apparaît que la toiture était en mauvais état, ce qui était visible et donc apparent.

Plus exactement, cela était visible depuis les combles.

L’agent immobilier n’avait pas la clef de la porte donnant accès à ces combles et les acquéreurs n’avaient donc pu visualiser la situation.

Un rapport d’expertise était intervenu duquel il ressortait qu’il n’était pas établi que c’était volontairement que la SCI venderesse n’avait pas remis les clés à l’agent immobilier et que par ailleurs les acquéreurs n’avaient pas demandé à visiter les combles.

Dès lors dans un arrêt du 21 mars 2019 (18- 12604), la Cour de cassation approuve la cour d’appel qui avait estimé  que l'absence de visite des combles était imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l'état de la toiture et de la charpente d'un immeuble ancien, par définition v...


Publié le 19/06/2019

C’est au locataire de justifier qu’il a payé son loyer jusqu’au terme du bail même si le bailleur n’a pas formé de réclamation.

Après la résiliation d’un bail, un propriétaire avait assigné son ancien locataire en paiement d'un solde de loyer et de diverses sommes au titre de réparations locatives.

La cour d’appel avait estimé que le défendeur avait été locataire jusqu'au 23 janvier 2016, date de l'état des lieux de sortie signé contradictoirement par les parties, et que le bailleur sollicitait le règlement du montant du loyer de janvier 2016 au motif que le locataire ne l'aurait pas réglé, mais que, cette allégation n'étant corroborée par aucun document ou acte adressé par la bailleresse au locataire antérieurement à l'assignation, le bien-fondé de sa demande n'est pas établie

Reproche était donc fait au bailleur de n’avoir pas par exemple adressé de mise en demeure ou de commandement de payer.

Mais c’est une inversion de la charge de la preuve et la Cour de cassation rappelle l’ac...


Publié le 14/06/2019

 

Il faut aujourd’hui, dans la vie professionnelle, aller vite.

C’est une exigence de la clientèle qui parfois laisse peu de temps à la réflexion.

Comment faire ? Relire Gracian :

« La     diligence     exécute     promptement     ce     que     l’intelligence  pense  à  loisir.  La  précipitation  est  la  passion  des  fous  qui,  faute  de  pouvoir  découvrir  le  danger,  agissent  à  la  boulevue.  Au  contraire,  les  sages  pèchent   en   lenteur, effet   ordinaire   de   la   réflexion.   Quelquefois  le  délai  fait  échouer  une  entreprise  bien  concertée.  La  prompte  exécution  est  la  mère  de  la  bonne  fortune.  Celui-là  a  beaucoup  fait,  qui  n’a  rien  laissé  à  faire  pour  le  lendemain.  Ce  mot  est  digne  d’Auguste : Hâtez-vous lentement. »

(L’homme de Cour 1684)

Cela étant, c’est un jésuite ; le problème reste le même;

...

Publié le 07/06/2019

Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce lui était pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment perçu disait l’ancien article 1376 du Code civil.

Le nouvel article 1302-1 utilise le terme « doit » au lieu de « s’oblige », mais le principe est le même.

Dans une copropriété, une assemblée générale désignant un syndic de copropriété est annulée.

Le syndicat des copropriétaires assigne ultérieurement l’ancien syndic en répétition des sommes par lui reçues pendant la période de sa désignation à celle de la désignation d’un administrateur provisoire.

Une Cour d’appel a rejeté la demande en estimant que le paiement délibéré par le syndicat des frais et honoraires qu’il savait parfaitement indus en raison de l’irrégularité manifeste de l’assemblée ayant désigné le syndic comme de celle l’ayant renouvelé faisait obstacle à son action en répétition.

Dans un arrêt du 28 mars 2009 (17-26128) la Cour de cassation estime que la connaissance du caractère indu du paiement d’hono...


Publié le 29/05/2019

Supposons un copropriétaire commerçant placé en liquidation judiciaire.

L’article L 622 – 17 du code de commerce dispose notamment que : « les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture (de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire) pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie pendant cette période sont payées à leur échéance. »

L’article L 641 – 13 du code de commerce précise : « en cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionné au 1 de l’article L 622-17. »

D’accord, c’est exprimé dans un jargon particulier, mais les conséquences sont importantes.

Imaginons un copropriétaire exerçant une activité commerciale dans son immeuble et des charges de copropriété impayées.

Intervient une liquidation judiciaire.

Les charg...


Publié le 24/05/2019

L’article 1130 du Code civil dispose, comme disent les juristes, que :

«L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.  Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1131 ajoute :

«Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. »

Le décor est ainsi planté.

La tranquillité la sécurité d’un logement sont des éléments déterminants pour tout achat immobilier.

L’article 1130 rappelle que l’analyse doit se faire eu égard aux personnes et aux circonstances.

La Cour de cassation a eu à évoquer un achat immobilier effectué par une personne victime d’une agression subie dans son enfance.

Elle achète un bien.

Il lui est communiqué un procès-verbal d’assemblée générale évoquant des travaux engagés par la copropriété...


Publié le 30/04/2019

Une société prend à bail un local commercial puis obtient son annulation pour erreur sur les qualités substantielles de la chose pour avoir eu connaissance de l’installation d’un concurrent dans un local mitoyen.

Elle rend les clefs 15 mois après la conclusion du bail mais ne réalise pas les travaux d’aménagement ni n’exploite le fonds.

La nullité emporte l'effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence prononçant l’annulation du bail avait rejeté la demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée par la société bailleresse au motif que le preneur n’avait pas exploité les lieux loués dans l’attente de l’issue de la procédure en nullité du bail.

Mais la Cour de cassation dans un arrêt du 21 février 2019 (18-11109) casse l’arrêt d’appel en constatant que le preneur avait bénéficié de la jouissance des lieux.

Le droit à jouir des lieux loués, seule contrepartie du paiement d'un loyer ou d'un...


Publié le 18/04/2019

L’article 371-2 du Code civil rappelle que chacun des parents contribue à l'entretien et à l'éducation des enfants à proportion de ses ressources, de celles de l'autre parent, ainsi que des besoins de l'enfant.

Cette obligation ne cesse pas de plein droit lorsque l'enfant est majeur.

Deux époux avaient divorcé et par décision postérieure, la résidence des trois enfants issus de leur union avec été fixée chez le père, qui avait sollicité une contribution de la mère à leur entretien et à leur éducation.

Une cour d’appel avait rejeté cette demande au motif d’une disparité sensible des facultés contributives des parties au détriment de la mère.

Mais dans un arrêt du 21 novembre 2018 (17 – 27054) la Cour de cassation estime qu'en se déterminant ainsi, sans caractériser l'impossibilité matérielle de la mère d'assumer son obligation légale d'entretien et d'éducation de ses enfants, la cour d'appel n’avait pas donné de base légale à sa décision.

L’existence d’une disparité de revenus entre ...