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VALON & PONTIER Avocats à Marseille

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Publié le 22/02/2019

Voici un arrêt de la Cour de cassation qui mettra un peu de baume au cœur du bailleur.

Une propriétaire d’une maison d’habitation avait assigné en paiement d’un arriéré de loyer le locataire.

Très naturellement et habituellement, reconventionnellement, celui-ci avait soutenu que le bailleur n’avait pas respecté son obligation de délivrance au motif de la vétusté de l’installation électrique.

Il demandait donc la remise en état de celle-ci.

Dans un arrêt du 15 novembre 2018, la Cour de cassation rejette sa demande en faisant observer, outre le caractère non contradictoire des documents produits par lui, que les documents émanant d'un artisan et d'un expert immobilier que le locataire a mandaté ne permettent pas d'établir que la maison présentait un risque de santé et de sécurité caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance dès l'entrée dans les lieux.

En l’absence de risque pour la santé la sécurité du locataire en matière de vétusté de l’installation électr...


Publié le 13/02/2019

La construction jurisprudentielle du trouble anormal de voisinage lors de la construction d’immeubles permet d’obtenir une indemnisation.

Des décisions de jurisprudence ont même, en cas de perte d’ensoleillement, ordonné la démolition.

Cela cependant est rare, la pratique étant plutôt l’obtention d’une indemnisation.

La perte d’ensoleillement est conçue comme pouvant être un inconvénient anormal du voisinage, mais le défaut d’ensoleillement pour être anormal doit être grave et durable afin de pouvoir espérer une indemnisation.

Mais l’appréciation doit se faire in concreto, c’est-à-dire qu’il faut tenir compte des circonstances de moment et de lieu.

Dès lors, si le litige se situe dans une zone fortement urbanisée, il est de principe que l’habitat évolue nécessairement et que la construction d’un immeuble ne peut entraîner pour les propriétaires des fonds voisins des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

Ainsi les propriétaires d’un pavillon qui se plaignaient que le pr...


Publié le 30/01/2019

 

Après le divorce prononcé vient le temps du partage des biens indivis entre les époux.

La question va donc être de savoir à qui incombe telle ou telle dépense.

Et se pose donc la question de la charge de la taxe d’habitation concernant l’immeuble indivis occupé par l’un des ex époux.

L’article 815–13 du Code civil dispose : «Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés… »

La taxe d’habitation peut-elle être considérée comme une dépense nécessaire pour la conservation du bien ?

Une Cour d’appel avait estimé comme de nombreuses juridictions que la taxe d’habitation n’est pas une dépense nécessaire et qu’elle doit donc être support...


Publié le 24/01/2019

 

En matière de divorce, l’un des époux peut être condamné à verser à l’autre une prestation compensatoire destinée à compenser autant qu’il est possible la disparité que la rupture du mariage peut créer dans les conditions de vie respective.

Pour calculer cette prestation le juge s’appuie sur l’article 271 du Code civil qui dispose :

« La prestation compensatoire est fixée selon les besoins de l'époux à qui elle est versée et les ressources de l'autre en tenant compte de la situation au moment du divorce et de l'évolution de celle-ci dans un avenir prévisible.

A cet effet, le juge prend en considération notamment :

- la durée du mariage ;

- l'âge et l'état de santé des époux ;

- leur qualification et leur situation professionnelles ;

- les conséquences des choix professionnels faits par l'un des époux pendant la vie commune pour l'éducation des enfants et du temps qu'il faudra encore y consacrer ou pour favoriser la carrière de son conjoint au détriment de la sienne ;

- le patrimoin...


Publié le 11/01/2019

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

Une assemblée générale de copropriété avait autorisé des travaux de remplacement des bois des balcons de la façade.

Une cour d’appel avait estimé que dès lors que c'est le syndicat des copropriétaires qui vote les travaux et les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété, ces charges devant être considérées comme générales, bénéficiant à tous les copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives.

Mais les travaux portaient sur des parties privatives au regard du règlement de copropriété.

Aussi dans un arrêt du 22 mars 2018 la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en estimant que si les travaux port...


Publié le 03/01/2019

Le bailleur peut être tenu comme responsable des troubles causé par un colocataire.

Il n’est pas responsable d’un trouble de jouissance subi par un de ses locataires dont serait responsable une personne qui ne le serait pas.

Mais il est responsable envers le preneur des troubles de jouissance commis par les autres locataires de l’immeuble dont il est propriétaire et ne peut être exonéré qu’en cas de force majeure.

Ainsi, si l’un de ses locataires se plaint de nuisances sonores nocturnes et de violences imputables à un occupant de son immeuble, la responsabilité du bailleur peut être retenue s’il n’agit pas.

Et dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de cassation rappelle que cette obligation d’action ne peut se limiter à l’envoi de trois lettres recommandées.

Elle sanctionne un arrêt de cour d’appel qui avait estimé qu’il ne pouvait être reproché au bailleur de n’avoir pas engagé de procédure d’expulsion.

En un tel cas c’est bien ce qu’il doit faire !

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Publié le 14/12/2018

L’inconventionnalité des barèmes Macron, l’ombre de Villepin...

 Rappelez-vous le CNE de Monsieur de Villepin. Il avait été retiré mais des doutes existaient sur sa valeur juridique, confirmés par la suite.

En sera-t-il de même pour la barémisation des indemnités prud’homales qui laissent un sentiment de malaise dans la tête des juristes ?

Parce qu’elle paraît porter atteinte au principe de l’indemnisation intégrale du préjudice soumis à l’appréciation du juge.

Le Conseil des prud’hommes de TROYES dans une décision du 13 décembre 2018 vient de dire que l’article L 1235–3 du code du travail en introduisant un plafonnement limitatif des indemnités prud’homales ne permet pas au juge d’apprécier les situations individuelles des salariés injustement licenciés dans leur globalité et de réparer de manière juste le préjudice qu’ils ont subi.

Le Conseil juge que le barème viole la Charte Sociale Européenne et la convention N°158 de l’Organisation Internationale du Travail et déclare donc les...


Publié le 03/12/2018

 

Pour obtenir en justice la condamnation d’une partie, si le litige notamment est technique, il est parfois nécessaire de s’appuyer sur une expertise établie par un homme de l’art.

Il existe des expertises judiciaires que le juge ordonne mais également des expertises non judiciaires, c’est-à-dire qui ne sont pas ordonnées par le juge en matière contentieuse, mais établies à la demande d’une partie qui choisit un expert.

Peut-on obtenir une condamnation avec une telle expertise ?

Il était acquis qu’une telle expertise n’avait pas de valeur probatoire suffisante en elle-même quand elle avait été réalisée à la demande d’une partie et que l’autre n’avait pas été convoquée aux opérations d’expertise.

Un tel rapport peut cependant être examiné et débattu ensuite contradictoirement mais ne peut servir à fonder en lui seul une condamnation.

Mais qu’en est-il si les opérations d’expertise amiable se déroulent de manière contradictoire, c’est-à-dire que l’expert amiable convoque les parties q...


Publié le 27/11/2018

En matière de copropriété il résultait de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que le délai de prescription pour agir était de 10 années.

La loi du 17 juin 2008 avait raccourci le délai de droit commun en décidant que les actions personnelles ou mobilières se prescrivaient par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit avait connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Un débat d’ailleurs avait existé en jurisprudence sur l’application de ce délai de cinq ans en matière de copropriété, notamment s’agissant du recouvrement des charges.

La loi du 23 novembre 2018, d’application immédiate, décide que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié en ce que les dispositions de l’article 2224 du Code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre copropriétaires et le syndicat.

Le délai sera donc de 5 ans.

Pour autant, la que...


Publié le 23/11/2018

Des salariés voient leurs contrats de travail transférés en vertu de l’article L1224-1 du code du travail vers une société nouvellement créée.

La nouvelle société applique alors en matière disciplinaire le règlement intérieur de l’entreprise d’où provient le salarié.

Mais le règlement intérieur constitue un acte réglementaire de droit privé dont les conditions sont encadrées par la loi.

Par ailleurs l’article R 1321–5 du code du travail concernant une nouvelle entreprise dispose que « le règlement intérieur est établi dans les trois mois suivant l'ouverture de l'entreprise »

En conséquence l’application par la nouvelle société du règlement intérieur de l’ancienne société en matière disciplinaire constitue un trouble manifestement illicite qui lui appartient de faire cesser.

C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 17 octobre 2018 (17–16465)

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